Kredyt hipoteczny to jeden z najczęściej zaciąganych kredytów w Polsce. Większość z nas marzy o własnym „M”. Jest to czynnik wyróżniający Polskę na tle innych krajów europejskich, w których mieszkańcy decydują się na wynajem nieruchomości. Niestety zwykle decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego podejmujemy w ostatniej chwili, gdy mamy już wybraną nieruchomość. Kredyty hipoteczne nie należą do najprostszych zagadnień, dlatego też warto do tej procedury przygotować się znacznie wcześniej, aby wiedzieć; Jaka zdolność kredytowa będzie konieczna? oraz; Na jakie wydatki będzie nas stać?
Przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest istotne chociażby z punktu widzenia wkładu własnego. Aby uzyskać kredyt mieszkaniowy, będziemy zmuszeni do posiadania oszczędności przynajmniej równowartości 20% wartości nieruchomości. Dodatkowo dla większości inwestorów, którzy uzyskali kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa zostanie mocno nadszarpnięta lub całkowicie wykorzystana. To bardzo ważny aspekt, który należy wziąć pod uwagę kupując nieruchomość wymagającą remontu lub renowacji. Brak zdolności kredytowej jest równoznaczna z faktem, iż nie otrzymamy już więcej środków finansowych na remont lub wyposażenie mieszkania z instytucji bankowych.
Obecnie
kredyty hipoteczne w ofercie każdego z banków wymagają wkładu własnego. Jego wysokość jest uzależniona od oferty banku, jednak średnio przyjmuje się 20 % wartości nieruchomości. Przy niższym wkładzie własnym musisz liczyć się, iż wiele banków odmówi Ci udzielenia kredytu lub znacznie podniesie koszty jego udzielenia, które będą związane z dodatkowym zabezpieczeniem lub podniesieniem marży kredytodawcy. Na lepsze warunki udzielenia kredytu mieszkaniowego mogą liczyć kredytobiorcy oferujący wyższy niż zakładany przez bank wkład własny, który zwykle oznacza niższą marżę.
Jaka wysokość kredytu hipotecznego?
Na fakt ile środków na zakup nieruchomości otrzymamy w związku z kredytem hipotecznym mają wpływ dwa czynniki. Pierwszy z nich to wartość nieruchomości, drugi to zdolność kredytowa. Stosunek między wartością zabezpieczenia, a kwotą kredytu jest nazywany wskaźnikiem LTV. Nie może on przekroczyć 90%, mimo iż każda instytucja bankowa ma do tego faktu indywidualne podejście.
Nie tylko kredyt hipoteczny wymaga zdolności finansowej. Oczywiście to właśnie z tym kredytem związana jest konieczność najwyższej zdolności. Sam współczynnik określa naszą kondycję finansową. Co zaskakujące na naszą zdolność mają wpływ nie tylko dochody, ale także; wiek, miejsce zamieszkania, stan cywilny, liczba dzieci, historia kredytowa oraz obciążenia z tytułu innych pożyczek lub kredytów.
Kredyt hipoteczny może otworzyć drogę do zakupu własnego mieszkania, ale jednocześnie wiąże się z określonymi ograniczeniami – przede wszystkim wysokością dostępnych środków. Dlatego warto przed rozpoczęciem poszukiwań poznać swoją zdolność kredytową. Spotkanie ze specjalistą ds. kredytów pozwoli określić realny przedział cenowy nieruchomości, co ułatwi podjęcie właściwych decyzji i zaoszczędzi czas.
Podwyższenie zdolności finansowej to jeden z pierwszych kroków, nad jakim powinniśmy się zastanowić biorąc kredyt hipoteczny. Banki odmiennie podchodzą do źródeł uzyskania dochodu. Inaczej zostanie zinterpretowany dochód z umowy o działo, własnej działalności a – umowy o pracę na czas nieokreślony. Jako przyszli kredytobiorcy możemy znacząco poprawić swoją zdolność finansową. Spłata dotychczasowych zobowiązań w postaci kredytu gotówkowego, debetu w kontach itp. pozytywnie wpłynie na naszą zdolność kredytową, a w efekcie przełoży się na uzyskania wyższej kwoty kredytu hipotecznego.
Decydując się na kredyt hipoteczny powinniśmy zapoznać się z pojęciem oprocentowania. Obecnie na rynku większość banków oferuje oprocentowanie zmienne, na które składa się stopa procentowa Wibor orz marża banku. Stopa procentowa Wibor to cena, za jaką banki pomiędzy sobą pożyczają sobie pieniądze. Wibor uzależniony jest od koniunktury rynkowej i jest niezależny od banku. Instytucja bankowa decyduje o wysokości marzy i to ona w głównym stopniu wpływa na finalny koszt kredytu.
Marża banku jest stałym składnikiem przez cały okres trwania kredytu hipotecznego. Bezpośredni wpływ na jej wysokość ma wkład własny oraz kwota kredytu i zdolność finansowa. Kredyt hipoteczny zwykle cechuje się trzymiesięczną stopą Wibor 3M. Jest to aktualizacja stopy procentowej w ustalonym w umowie terminie. W jej wyniku zmieni się wysokość oprocentowania zarówno kredytu jak i rat. Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wykazuje niezmienna stawkę przez pierwsze lata trwania umowy. Po tym okresie oprocentowanie kredytu ulega przekształci się na zmienne lub możliwe będzie przedłużenie okresu stałego oprocentowania z zaktualizowaną stawką na kolejny okres.
Kredyty hipoteczne są często objęte jednorazową prowizją, która zwykle mieści się w przedziale 0–3% wartości kredytu. Jej wysokość może zależeć m.in. od historii współpracy z bankiem lub przenoszenia kredytu z innej instytucji. Specjalista ds. kredytów może pomóc w porównaniu ofert banków, które dopuszczają możliwość negocjacji prowizji.
Kredyty hipoteczne jak i inne produkty bankowe wymagają ubezpieczenia. Pierwszym z nich jest ubezpieczenie pomostowe, które będziemy zobowiązani płacić do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Zwykle jest ono pobierane w postaci marży zwiększającej oprocentowanie kredytu lub z góry za kilkumiesięczny okres. Wysokość ubezpieczenia pomostowego kredytu hipotecznego jest uzależniona od długości oczekiwania na załatwienie formalności. Tutaj należy też pamiętać, że bank zobowiązany jest do zwrotu niepotrzebnie pobranych kosztów, ( jeżeli wpis nastąpił szybciej niż przewidywał to bank – otrzymamy zwrot różnicy).
Dodatkowo kredyt hipoteczny związany jest z ubezpieczeniem nieruchomości, która stanowi jednocześnie zabezpieczenie kredytu. Warto w tym miejscu sprawdzić czy bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości w konkretnej instytucji czy też możesz mieć pod tym kątem dowolność. Jeśli decydujemy się na samodzielne ubezpieczenie nieruchomości, należy pamiętać o odnawianiu umowy i konieczności dokonania cesji praw z polisy na bank.
Ostatnim ubezpieczeniem związanym z kredytem hipotecznym może okazać się cesja z ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Zwykle jest to opcjonalne ubezpieczenie, jednak jeżeli jesteś singlem, osobą starszą lub jedynym żywicielem rodziny – ubezpieczenie to może okazać się niezbędne. Wiele instytucji proponuje swoim klientom wykup polis NNW i od ryzyka utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, ale mogą wpłynąć na obniżenie marży kredytowej.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania to wartość ukazująca relacje między całkowitym kosztem kredytu hipotecznego, a kwotą otrzymanego kredytu w ujęciu rocznym. Rzeczywiste roczne oprocentowanie ukazuje; koszt odsetek, opłatę przygotowawczą oraz wartość przepływów finansowych związanych ze spłatą kredytu hipotecznego w poszczególnych okresach trwania umowy. RRSO jest definiowane i obliczane zgodnie z ustawą o kredytach konsumenckich – dlatego też stanowi obiektywne narzędzie stanowiące podstawę do porównywania ofert różnych banków.
Umowa i decyzja kredytowa
Kredyty hipoteczne to proces wymagający czasu i znajomości wielu procedur. Dlatego warto skorzystać ze wsparcia eksperta finansowego, który pomoże zrozumieć dostępne możliwości oraz przeanalizować warunki kredytowe. Przy zbieraniu ofert otrzymasz formularz informacyjny, który będzie ważny przez 14 dni – po tym czasie warunki mogą ulec zmianie. Analiza dostępnych propozycji pozwoli na wybór rozwiązania dopasowanego do Twoich potrzeb. Ekspert może również pomóc w przygotowaniu dokumentów i upewnić się, że wniosek został prawidłowo wypełniony.
Kredyt hipoteczny zgodnie z ustawą musi dostarczyć informacji, co do decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od następnego dnia wniosku. Od jej otrzymania my mamy 14 dni na podjęcie decyzji, czy jesteśmy zainteresowani zaprezentowaną ofertą banku. Jeżeli doszliśmy do porozumienia nadejdzie czas na skompletowani niezbędnych dokumentów. Po ich dostarczeniu analitycy banku dają zielone światło i otrzymamy ostateczną decyzję kredytową. Od jej otrzymania mamy 30 dni na podpisanie umowy o kredyt hipoteczny.
